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王继平律师，陕西知名律师，现执业于陕西若定律师事务所，具有丰富的法律务实经验，深厚的法律功底，从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念，处理接受委托的每一个案件，勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨，办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，勤勉尽责，深得当事人高度认可。
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目前，由于我国对房地产行业的控制日渐严格，伴随而来的便是商业土地取得越来越困难，而与此同时银行关于房贷方面的政策也是呈现收紧状态。在这种情况下必然会导致房地产行业的优胜劣汰，而扩大优势的方法之一便是并购，我们一起来谈谈关于房地产公司并购以及房地产公司并购协议的法律风险吧!为您解答。
一、房地产企业并购的意义
房地产企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业。收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权。对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用个种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。并购常见的难题并购虽有很多好处，却并非易事。
二、房地产企业并购的目的
一个成功的并购活动，不仅包括收购合同的成功签订，还要包括收购以后对被并购企业的整合，最后达到盈利的目的。
首先，有些企业在并购以后，在被收编企业的财务报表中，发现了没有意料的或有债务。对于并购企业可能存在的隐性债务一直是并购的一大法律风险。如何防范这一法律风险，本文将在以下部分作详细阐述。 其次，经过千难万险终于并购了某一企业，在接管以后，又遇到了如何整合被并购企业的问题。由于并购企业的目的是为了盈利，成功地接管一家企业并不意味着并购的最后成功，按照清华同方公司陆致成总裁的说法，这甚至有可能是失败的开始。这是因为，原来两家不同的企业，必然存在着不同的技术路线、管理风格和文化理念。一旦合二为一，就不可避免地会发生技术冲突、管理冲突和文化冲突。
三、政府对于房地产企业并购的态度
应当承认，到现在为止，我国政府，包括中央政府和地方政府，都在建立有关企业产权交易的法规方面做出了一定的努力，并颁布了一系列有关法规。从事并购业务的专业人士在经历了很多并购案例后，也积累了丰富的防范风险的经验，他们通常会指导客户完善并购合同内容，规范并购操作流程，以降低并购风险。怎样防范并购的法律风险鉴于并购容易失败，也容易发生各种各样的法律风险，因此，如何在法律上减少并购风险是并购能够取得成功的一个重要保障。导致并购失败的一个因素，就是被并购企业中“埋伏”的、没有列入资产负债表中的债务。造成这种情况的原因很多。其中之一是有些企业的财务制度并不规范，不少债务并未入账。另一个原因是或有债务，如该企业为其它企业的债务的担保，一个民事纠纷赔偿等等。
四、房地产企业并购可能存在的风险
由于存在着信息不对称，卖方比买方更了解关于这些没有在资产负债表中反映出来的信息，但又由于卖方与买方的利益是不一致的，前者更有可能隐瞒对自己不利的信息，以致使买者在达成交易后才发现受骗上当。 首先，在并购合同签订前就要聘请专业会计师和律师进行财务审计和审慎调查。 聘请中立的、权威的会计师事务所对目标企业进行财务审计， 并且，委托专业的律师事务所进行详细周到的审慎调查，这样，就可以在并购合同签订前对目标企业的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。
房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。因此，在并购合同签订前，必须对现有项目的运作情况和所具备的建设资料进行调查。如在土地取得阶段需要具备的选址意见书、国有土地使用证、建设用地许可证;项目建设阶段需要的建设规划许可证、招投标文书、建设施工许可证、建设施工合同等;在房地产销售阶段需要具备的预售许可证、竣工验收结算等相关文书。与此同时，对被兼并的房地产企业所需办理的消防、人防、地震等事项是否完善也要调查清楚。对以上事项，必须在并购合同签订前进行充分的调查，否则并购房地产企业需要承担由此引发的法律风险。 其次，为了避免债务风险，不少大型企业，采用合资的方式，来实现企业的扩张。
我们生活在经济快速发展的时代，企业无论是强强联合还是强弱联合，并购是商业发展的一种必然的趋势，而这些合并将资源的整体整合达到利益最大化。但是并购也存在着无法预料的风险，只有熟知并购且弄懂 房地产公司并购协议 细则才能尽量降低各种各样的法律风险。希望这篇文章能够让大家更加了解并购以及怎么处理相关的法律风险问题。
从事建筑行业，无论是建设者还是承包方都应该遵守建设工程的法律法规，这样不仅是对自己负责也是对工程质量的一种有力保障，要守法首先应知道建筑工程的法规有哪些，对实际的工程作出如何的规定，这些都是从事建筑行业的人应该掌握了解的。接下来，将在本文中详细讲述建筑工程有哪些法规。
建筑工程有哪些法规
建筑法
1、建筑许可。包括施工许可和从业资格两项内容。
施工许可。建筑工程开工前，建设单位应向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
申请领取施工许可证，要求具备下列条件：
①已经办理该建筑工程用地批准手续。土地使用证。
②在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证。
③需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。不是全部。
④已经确定建筑施工企业。注意前后顺序。
⑤有施工图设计文件并已按规定进行了审查。
⑥有保证工程质量和安全的具体措施，办理了工程质量、安全监督手续。
⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
⑧建设资金已经落实;建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明。
⑨法律、行政法规规定的其他条件。
在建设单位符合条件的前提下，建设行政主管部门自收到申请之日起15日内颁发施工许可证。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。
在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告;中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。
从业资格。从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：
①有符合国家规定的注册资本;
②有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员;
③有从事相关建筑活动所应有的技术装备;
④已完成的建筑工程业绩。
2、建筑工程发包与承包。建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务。
发包。发包单位实行招标发包的，应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位，实行直接发包的，应发包给具有相应资质条件的承包单位。
建筑法提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。
承包。
禁止建筑施工企业超越本企业资质等级或者以他建筑施工企业的名义承揽工程。
禁止建筑施工企业出借资质。
禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人或肢解以后以分包的名义转包给他人。
允许两个以上的承包单位联合承包。应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。
建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。
注意总分包单位对建设工程的问题。
3、建筑工程监理。
建筑工程监理范围。国家规定了实行强制监理的建筑工程的范围。下列建设工程必须实行监理：
①国家重点建设工程。
②大中型公用事业工程。指项目总投资额在3000万元以上的下列工程项目：供水、供电、供气、供热等市政工程项目;科技、教育、文化等项目;体育、旅游、商业等项目;卫生、社会福利等项目;其他公用事业项目。
③成片开发建设的住宅小区工程。建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理;5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。为了保证住宅质量，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。
④利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。
⑤国家规定必须实行监理的其他工程。指学校、影剧院、体育场馆项目及